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珠三角楼市上半年量价齐升 楼市有望降温!4月百城住宅均价环比涨幅收窄


17/09/11    来源:http://www.detof.com 太阳城娱乐网站

  原本,“国五条”的出台是为了抑制房价上涨,岂料各大城市在3月闹起了一番“抢房”势头,助推整个楼市的成交量及成交价格上涨,珠三角三大经济圈囊括两个全国一线城市,二三线城市一向比一线城市有市场滞后性,广州和深圳在楼市调控方面必当“身先士卒”,而与广州、深圳有着相邻地理位置的其余七座城市境况又如何?当全国均呈现“上涨”态势时,会否走着截然相反的道路?我们不妨分开三大经济圈,逐一剖析各城楼市情况,并听听业内人士对下半年的预测。

  ◎广佛肇

  近日,中国指数研究院发布的全国百城房价指数显示,4月份百城住宅成交均价涨幅环比收窄。业内分析认为,目前全国房价收入比正在进一步分化。随着一季度及4月份各地针对当地房地产市场“因城施策”相关措施的落地,二季度房企盈利预期难言乐观,未来楼市将呈现“退烧”态势。

  涨幅 百城房价环比回落

  穗新一轮楼市调控提上议程

  佛恐后劲不足肇持谨慎态度

  “五一”小长假三天,广州全市日均成交住宅约127套的成绩,同比去年日均减少40套,引来媒体的关注。而2013半年过后,我们发现广州和全国众多城市一样行走在“上扬”的楼市大道上。据了解,上半年广州一手住宅均价攀升至16082元/平方米,比去年上半年涨2467元/平方米,如以一套90平方米均价的房子计算,去年上半年购买可比今年省22万元左右。同比涨幅达18.1%,已将年度房价控制目标远远地甩在身后。与此同时,上半年广州市一手住宅网签量达到393.51万平方米,比去年上半年的293.12万平方米,增加100万平方米左右。今年“国五条”唱主调,广州楼市的成绩则显示出房价调控压力之大。据悉,2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅,涨幅在7.5%左右。

  据佛山市住房和城乡建设管理局公布的楼市成交统计数据显示,今年上半年佛山成交面积为435.53万平方米,同比大增49.61%;成交均价为8181元/平方米,同比微涨4.9%。据搜狐焦点肇庆站楼市数据库监测统计指出,今年1-6月,肇庆两区一市商品房销售面积约116.65万平方米,较上年增长68.7%;总成交套数为11416套,较上年增长60.1%;总成交金额61.93亿元,较上年增长74.8%。据搜狐焦点的梳理,从数据层面来看,肇庆楼市在今年上半年已创下多项纪录:成交套数首次突破万套(2011年为9728套);成交面积站上万位数大关(2011年99.46万平方米);成交金额同样为历年之冠(2011年52.33亿元)。

  合富辉煌首席分析师黎文江表示,今年上半年广州市十区一手住宅同期消化率约115%,供不应求之下房价被推高。7月18日广州市房管局召集业内人士开内部会议,商讨楼市调控形势与对策,其中“第三套房征收房产税”、“市中心严控房价、郊区放开限购限价”等议题都成为当天讨论的重点,可见广州新一轮楼市调控已提上政府及有关部门重点讨论和考虑的议程。

  今年上半年佛山楼市的主角非禅城区莫属,其成交均每平方米价几近破万元,成为五区中成交均价上涨最快的地区。星星华园国际营销总监柯志斌表示,基本上佛山限购后降价的楼盘,如今价格都已涨了回去。合富辉煌副总经理李慰认为:“今年上半年佛山的成交情况表明,许多符合条件的购房者已积极入市,受限购影响,市场上的需求也是一定的。而且刚需对于价格也比较敏感,如果下半年楼价继续上涨,可能会影响销量的上升。”而对于下半年的楼市走势,受楼市宏观政策、供应量、本地消费潜力和房价预期等存在因素影响,大多数肇庆开发商持谨慎乐观的态度。

  ◎深莞惠 总体态势平稳,深房价上行恐放缓

  据了解,2013年上半年深圳新房、二手房均呈现量价同比齐涨的局面,尽管限购限贷政策依然执行,但早两年市场积压了一大部分刚需购房者,所以楼市表现火热。据悉,上半年二手房挂牌价为21676元/平方米,同比上涨18.80%;上半年新房成交25959套,同比增长44.7%,均价21375元/平方米,同比增长20.4%。上半年新房市场表现也相当不错,开发商对后市充满信心,资金周转灵活,基本无需采取“以价换量”的优惠措施。

  此外,东莞、惠州也出现楼市利好情况,据东莞市房产管理局公众信息网网上成交备案数据,东莞上半年住宅成交备案32611套,成交面积344.5万平方米,同比增长51.69%,成交金额达300.21亿元,同比增长58.86%,创下了近3年来的新高;住宅成交均价达8714元/平方米,同比去年上升4.729%,可以说,上半年东莞楼市整体呈现量价齐升的格局。据中原地产与搜房网联合提供的数据,今年上半年惠州全市住宅成交套数37067套,成交面积395.52万平方米,成交金额220.39亿元,成交均价为5572元/平方米,同比略降2.76%,其中,大亚湾今年上半年的一手住宅成交量达到了9812套,面积90.49万平方米,在各县区中仅次于惠城。业内人士分析认为,下半年东莞、惠州楼市应该以平稳为主。

  3月,广东省房地产行业协会编写的《2013广东房地产蓝皮书》在广州发布,蓝皮书指出,近两年广东90平方米以下的小户型单位极为畅销。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示,希望开发商注意到当前的市场变化,关注市场需求,提供更多中小户型普通住宅给市场,“这样对企业自己的销售、对市场的平稳健康、对房价的平稳控制都是有利的。”而据统计,下半年深圳楼市预开盘的72项目中,中小户型比例为49%,这表明,开发商也认为刚需仍是深圳楼市主战场。世联地产首席分析师吴志辉认为:“深圳下半年房价将延续最近两个月来逐步放缓的态势,销量增速将逐步下降,呈现出全年前高后低的趋势。”

  ◎珠中江 珠海忧库存,中山江门或稳步上扬

  据珠海商品房预售专网统计数据显示,2013年1-6月珠海网签成交4137套,同比2012年上半年(2712套)增长1425套,涨幅高达52.5%,其中6月楼市以938套的网签销量,刷新了珠海网签的最高纪录。据中山市国土资源局数据计算可得,今年上半年一手住宅均价约为5636元/平方米,比去年上半年上涨11.2%;上半年的一手住宅成交套数和面积同比均大涨了6成多;一手住宅成交大幅上涨也带动了二手房交易,上半年二手房成交12278套,其中住宅10456套,同比大涨四成多。

  据江门市住建和城乡建设局近日发布的《江门市蓬江、江海区2013年上半年房地产市场分析报告》显示,2013年上半年,江门商品住宅成交5242套,同比上涨54.5%;住宅均价为6189元/平方米,同比上涨7.7%,此外商业面积5.82万平方米,同比上涨高达90.8%。珠中江三市楼市在上半年都呈现上扬态势。

  面对楼市利好的开发环境,珠海则开始担忧长期的库存积压,下半年楼市压力犹存。据合富辉煌统计数据显示,至2013年7月7日,珠海香洲区总库存量为8824套,不少珠海业内人士分析认为,下半年楼市行情较为严峻。

  4月30日,中国指数研究院发布4月份全国房地产百城住宅均价指数。该数据显示,4月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为11467元/平方米,环比上涨1.45%,涨幅较上月收窄0.45个百分点。

  根据百城价格指数系统对全国范围100个城市新建住宅的全样本调查数据统计分析。当月,受监测的100个城市中71个城市环比上涨,25个城市环比下跌,4个城市持平。

  同比来看,全国百城住宅均价较去年同期上涨8.98%,涨幅较上月扩大1.57个百分点。按中位数计算,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7065元/平方米,环比上涨0.68%,同比上涨1.92%。

  从重点城市来看,4月份北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为21695元/平方米,环比上涨1.53%,涨幅较上月收窄0.99个百分点;同比上涨14.42%,涨幅较上月扩大1.59个百分点。

  中指院方面分析认为,整体来看,4月份百城住宅价格指数环比涨幅收窄、同比涨幅进一步扩大。今年一季度及4月份当中,多个地方政府先后出台因城施策的楼市调控政策。其中,廊坊、惠州等城市由于当地市场上的投机需求增加、房价上涨过快,政府紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策,为楼市降温。

  此外,南京、苏州等城市房价水平较高且上涨势头较快,政府也相继出台限价政策,平抑房价涨幅;吉林、长沙等部分城市由于库存压力依然严峻,当地政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放,鼓励库存去化。

  在市场供应方面,4月份重点城市推盘量稳步增加,新推楼盘定价进一步提升,去化效果较好。需求方面,深圳、上海调控政策效果初步显现,成交量有所回落;其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升;南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。

  分化 房价收入比存在地区差异

  4月27日,易居房地产研究院发布的“全国30省房价收入比”指出,从1998年至2015年的全国商品住宅房价收入比走势来看,呈现出明显的“三个梯队”:首先,北京、上海两座一线城市,成交均价明显高于其他省市;其次,东、南部经济发达地区,均价也处于较高水平,如浙江、天津、福建、广州和海南;最后,诸多中西部省份及少量东部内陆省份,成交均价全部低于6000元/平方米,末位的贵州均价更是只有3629元/平方米。

  “商品住宅成交均价涨幅较快的地区主要分布在东中部经济发展势头良好的省市,西部地区楼市普遍疲软。”易居房地产研究院研究员曹倪娜告诉《经济参考报》记者,尽管东部地区商品住宅的房价收入比较高,但省份间差异较大。“总体上来看,全国房价收入比排名前七位的均为东部省份,但仍有江苏、辽宁和山东在全国平均水平以下。中西部地区省份间分化则相对不明显”。

  曹倪娜解释说,2016年,全国范围内房价涨幅很可能高于城镇居民人均可支配收入增幅,但是会出现区域分化:东部沿海经济发达的省市,房价涨幅将进一步高于城镇居民人均可支配收入增幅;中西部省份的房价涨幅则有可能与收入增幅接近。

  值得一提的是,2016年开年以来,房地产市场延续了2015年触底反弹的格局,伴随着全国去库存热潮的推进,房地产市场普遍回暖。据国家统计局数据显示,第一季度全国房地产开发投资17677亿元,同比名义增长6.2%,增速比上年全年加快5.2个百分点;全国商品房销售额18524亿元,同比增长54.1%,其中住宅销售额增长60.3%。

  此外,易居研究院跟踪的数据显示,2016年第一季度,全国商品住宅成交均价同比增长18.3%,销售面积同比增长35.6%。因此,从2015年楼市反弹以来,全国商品住宅出现了较大幅度的“量价齐升”,未来一段时间将进一步惯性上涨。

  走势 二季度房价将以稳为主

  从企业利润来看,截至4月30日,房地产上市公司的一季度业绩陆续发布完毕。中原地产研究部近日针对其中50家房企业绩状况的统计分析显示,这些企业的平均净利润率为6.2%,相比2015年同期水平呈现了非常明显的下滑趋势。

  中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者,“从2015年开始,房企出现了增收不增利的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但爆发式上涨的一、二线不代表全国市场,大部分三、四线城市依然处于调整过程中,以价换量的现象仍在持续”。

  “另外,一、二线城市一季度的市场表现虽然相对乐观,但过多的豪宅项目逐渐影响了房企的去化速度”。张大伟认为,“一季度,虽然一、二线城市楼市销售市场相对火爆,但因为2015年开始频繁出现的地王现象抬高了地价,并进一步透支了房企的利润”。

  张大伟进一步指出,2015年是房企告别两位数利润率的第一年,只有9%;2014年房企的平均净利润率为10.5%;2013年净利润率为11.97%。“数据显示,房地产企业的盈利能力大幅下调。房企营收增加,但利润涨幅低于营收涨幅。”

  张大伟预计,在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。“房企的可持续发展关键还在于战略转型,未来市场分化还将持续。对于房企来说,过多布局在三、四线城市的企业,将持续面临去库存的难题”。

  针对二季度市场走势,克而瑞分析师李春燕告诉《经济参考报》记者,在去库存和限购限价“双向调控”政策影响下,4月份楼市延续了一季度的火热。“但是,二季度楼市成交想要保持一季度的增速几无可能,房价将以稳为主。整个房地产市场,尤其是热点城市将在调整中走向分化行情”。

  “2015年二季度销售基数不低、今年二季度不会再有股市效应”。克而瑞信息集团董事长丁祖昱进一步指出,由于部分需求在一季度提前释放,再加上部分热点城市上海、深圳等出台限制性政策,将对市场成交带来相当大的影响。在最火爆的一季度之后,热点城市将开始调整,市场成交将有所回落,房价“以稳为主”。

  相比于珠海的担忧,中山、江门两城开发商则开始摩拳擦掌地准备开启下半年的市场。中山中原地产相关工作人员认为,由于上半年土地供应仅是年度供应目标的21%,预计下半年土地供应量将会增加;随着下半年大户型单位供应增加,相应的成交价格也会随之上涨,整体成交价格将保持在6200元/平方米以上,环比去年上涨幅度为10%左右。而江门华茵·桂语营销总监黄锦康也表示:“江门上半年供货量不足,下半年北新区‘扎堆’推货,将会因为地段的优势、货量的庞大掀起江门楼市一番热潮,但由于单价较贵,会在一定程度上拉高江门楼市均价。”

  刘燕芬

  克而瑞方面认为,一线城市中,上海、深圳受到收紧政策影响,未来一段时间量缩价跌概率较大。二线城市方面,虽然政策风向由刺激转向调控,但依然趋宽,市场热度逐渐开始由强二线向弱二线城市传导。部分热点城市如南京、苏州虽然开始出台房价调控,但力度相对有限,市场热度有望继续保持。三、四线城市变化不多,受到一线城市“溢出效应”的珠三角、环上海、环北京的三、四线城市,如佛山、东莞、惠州、昆山、太仓、嘉兴、廊坊、唐山等城,量价不跌反涨的可能性较大。

  针对二季度的房价走势,中指院也分析认为,未来阶段各地政府将继续因城施策,市场过热城市政策将逐步收紧,投机置业现象将得到一定遏制;高库存城市将继续加大力度鼓励需求释放。价格走势上,一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足,但随着稳房价政策效果的显现,涨幅将逐渐趋缓。

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